Vermietete Immobilien kaufen: Was der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 für Käufer bedeutet
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Im letzten Beitrag haben wir uns angeschaut, wie der Leipziger Markt gerade läuft — und in einem weiteren Beitrag geht es um die Kaufpreisaufteilung für Verkäufer. Heute geht es um eine Frage, die uns immer wieder erreicht — und die mit dem geplanten Jahressteuergesetz 2026 eine ganz bekommt: Was passiert, wenn ich eine vermietete Immobilie kaufe?
Denn hier gibt es einen Unterschied, den viele Käufer erst spät bemerken: Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises kann steuerlich abgeschrieben werden. Grund und Boden nicht. Und wie viel vom Preis auf das Gebäude entfällt, ist seit Jahren einer der häufigsten Streitpunkte mit dem Finanzamt.
Was der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 ändern soll
Bisher richtet sich die Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 will diese Frage erstmals im Gesetz regeln — im Kern als Bestätigung der bisherigen Linie, an zwei Stellen aber mit spürbaren Verschärfungen.
Die Regelung ist dreistufig aufgebaut:
- Vertrag zuerst. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung gilt grundsätzlich — sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
- Sonst Verhältnis der Werte. Fehlt eine brauchbare Aufteilung, werden Boden- und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt. Der früher verbreiteten Restwertmethode (Kaufpreis minus Bodenwert) wird die Begründung eine Absage erteilen.
- Arbeitshilfe mit Gegenbeweis. Das Bundesfinanzministerium soll eine Arbeitshilfe veröffentlichen. Wer eine andere Aufteilung durchsetzen will, braucht ein Gutachten — von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, und zwar nach persönlicher Besichtigung vor Ort.
Anwenden will der Entwurf die Regelung erstmals auf Grundstücke, die aufgrund eines Vertrags angeschafft werden, der nach dem Tag der Verkündung rechtswirksam abgeschlossen wird. Für bereits unterschriebene Kaufverträge soll sich also nichts ändern.
Warum das für Käufer vermieteter Immobilien zählt
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet also höhere Abschreibungen — und damit weniger Steuern über die gesamte Haltedauer.
Die Finanzgerichte tolerieren in Einzelfallentscheidungen Abweichungen von rund 10 Prozent regelmäßig; ab etwa 20 Prozent steigt das Risiko deutlich, dass die vertragliche Aufteilung verworfen wird (etwa FG München, Urteil vom 10. April 2024, Az. 12 K 861/19; FG Düsseldorf, Urteil vom 12. März 2024, Az. 13 K 1262/21 E — Einzelfallurteile ohne Bindungswirkung, aber ein klarer Richtungsindikator).
Ein Beispiel: Bei 400.000 Euro Anschaffungskosten bringt ein Gebäudeanteil von 75 statt 60 Prozent in zehn Jahren 12.000 bis 18.000 Euro mehr Abschreibung — je nach Baujahr. Über die gesamte Abschreibungsdauer beträgt der Unterschied in allen Fällen 60.000 Euro, also genau die Differenz der beiden Gebäudeanteile.
Was Sie vor der Beurkundung tun sollten
- Bodenrichtwert kennen. Wer ein Objekt in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten kauft, sollte den Bodenrichtwert vor der Beurkundung kennen — davon hängt ab, wie viel auf das Gebäude entfallen kann.
- Aufteilung im Vertrag sauber begründen. Eine realistische vertragliche Aufteilung ist nach Absatz 1 maßgeblich — und braucht überhaupt kein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung.
- Bei Unsicherheit: Gutachten. Ein qualifiziertes Gutachten (vereidigter Sachverständiger, Besichtigung vor Ort) sichert die Aufteilung ab — besonders bei hohen Bodenwerten oder ungewöhnlichen Objekten.
Wie sicher ist das?
Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 12.08.2026 beschlossen, dem Bundesrat liegt er als Drucksache 447/26 vor. In seiner 1068. Sitzung am 25.09.2026 nimmt die Länderkammer im ersten Durchgang Stellung. Wann das Gesetz verkündet wird, steht noch nicht fest.
Offen sind zwei Punkte: die Besichtigungspflicht für Gegengutachten, die 2025 in fast identischer Form schon einmal gescheitert ist, und die saubere Verankerung der Regelung für private Vermieter. Bei der Restnutzungsdauer ändert sich nichts.
Wer die Aufteilung von Anfang an sauber aufstellt, ist auf jede Variante des Gesetzes vorbereitet.
Fazit
Für Käufer vermieteter Immobilien ist das Jahressteuergesetz 2026 weniger Bruch als Bestätigung: Der Gesetzgeber gießt die bewährte BFH- und ImmoWertV-Linie in Gesetzesform. Die praktisch wichtigste Konsequenz: Die Aufteilung im Kaufvertrag ist der erste Maßstab — und die sollte man nicht dem Zufall überlassen.
Wir sind für Sie da. Sie überlegen, eine vermietete Immobilie zu kaufen — oder eine zu verkaufen? Wir helfen gerne bei der Einordnung und der Aufteilung.
Quellen: Bundesfinanzministerium, Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 (§ 6f EStG-E); Bundesfinanzhof, Urteil vom 10. Oktober 2000 (Az. IX R 86/97); FG München, Urteil vom 10. April 2024 (Az. 12 K 861/19); FG Düsseldorf, Urteil vom 12. März 2024 (Az. 13 K 1262/21 E); Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021. Stand: 27. September 2026. Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.