Kaufpreisaufteilung: Was der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 für Ihr Haus bedeutet
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Das Bundesministerium der Finanzen hat lediglich einen Entwurf vorgelegt, den Bundestag und Bundesrat noch absegnen müssen. Alles, was dieser Beitrag beschreibt, ist deshalb eine geplante Regelung – wie sie genau ausgeht, kann sich bis zur Verabschiedung noch ändern.
Wenn Sie Ihr Haus in Leipzig verkaufen, kommt irgendwann der Notar. Und beim Kaufvertrag stellt sich eine Frage, die viele Eigentümer unterschätzen: Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt? Diese Frage soll künftig zum ersten Mal ausdrücklich gesetzlich geregelt werden – und das betrifft Sie direkt.
Die Bundesregierung hat einen Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 beschlossen.
Am 12. August 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 (JStG 2026) beschlossen – beschlossen wurde also ein Entwurf, nicht das Gesetz selbst. Der Bundesrat hat ihn am 24. September in erster Lesung beraten, das weitere Verfahren läuft. Der Bundestag soll noch vor Jahresende entscheiden – und kann dabei auch noch Änderungen vornehmen.
Für Sie als Verkäufer ist eine geplante Neuerung besonders wichtig – soll künftig ein neuer § 6f EStG regeln, wie der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks aufgeteilt wird. Bisher kam diese Aufteilung nur aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit dem Entwurf würde sie erstmals im Gesetz stehen.
Warum das für Sie wichtig ist.
Bei einem Hausvertrag muss der Kaufpreis aufgeteilt werden in einen Anteil für Grund und Boden und einen Anteil für das Gebäude. Nur der Gebäudeteil lässt sich steuerlich abschreiben – der Grund und Boden nicht. Eine falsche Aufteilung kostet Sie also über viele Jahre bares Geld.
Die geplante Neuregelung würde hier Klarheit schaffen, und sie wäre für Verkäufer sogar eine Chance: Wer die Aufteilung selbst sauber im Kaufvertrag vereinbart, hat den ersten Schritt richtig gemacht – denn die eigene Vereinbarung soll künftig Vorrang haben.
So soll die Prüfung künftig ablaufen.
Die Reihenfolge ist im Entwurf so festgelegt:
1. Die Aufteilung im Kaufvertrag. Was Sie und der Käufer vereinbaren, gilt grundsätzlich – es sei denn, das Verhältnis verfehlt die realen Werte grundsätzlich oder es liegt ein Scheingeschäft vor.
2. Das Sachverständigengutachten. Gibt es keine belastbare Vereinbarung, wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte geteilt, ermittelt nach der ImmoWertV 2021.
3. Die BMF-Arbeitshilfe. Für die Schätzung stellt das Finanzministerium eine offizielle Arbeitshilfe bereit – ein Gutachten kann diese ersetzen.
Wann gilt das überhaupt?
Entscheidend ist das Datum Ihres Kaufvertrags: Die Neuregelung soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, deren Kaufvertrag nach der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossen wird. Ihr notarieller Kaufvertrag ist also der Zeitpunkt, auf den es ankommt.
Wie sicher ist das?
Wir sind hier ganz genau: Bisher handelt es sich um einen Gesetzentwurf. Erst wenn Bundestag und Bundesrat zustimmen und das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet ist, gilt es. In der Vergangenheit wurden solche Vorhaben im Bundestag durchaus noch verändert oder verworfen. Sollten Sie gerade überlegen zu verkaufen: Lassen Sie sich das trotzdem jetzt schon einmal durchrechnen – eine saubere Aufteilung im Vertrag kostet Sie nichts und ist später Gold wert.
Was heißt das für Sie als Verkäufer?
Ganz konkret: Sprechen Sie die Kaufpreisaufteilung früh an – am besten, bevor der Notar den Entwurf aufsetzt. Wir kennen den Leipziger Markt seit über 30 Jahren und wissen, welche Werte für Grund und Boden und welches Gebäude bei Ihrem Objekt realistisch sind. Eine erfundene Aufteilung schadet Ihnen mehr als eine ehrliche.
Unser Tipp:
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie jetzt kostenlos und unverbindlich von uns einschätzen. Wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell wert ist – und wie wir die Kaufpreisaufteilung für Ihren Fall einschätzen würden.
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Quellen: Regierungsentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 (Bundesministerium der Finanzen, Kabinettsbeschluss 12.08.2026); Bundestag/Bundesrat, DIP-Vorgang 338349 (1. Durchgang Bundesrat 24.09.2026); Haufe Online, DStV-Stellungnahme S 06/26; DStV, gutachten.org, JHP Steuerberatung. Titelbild: Gründerzeit-Mietshäuser in Leipzig (Schenkendorfstraße). Foto: Don-Else, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons, Lizenz: CC BY-SA 4.0. Hinweis: Der Beitrag beschreibt einen Gesetzentwurf, keine geltende Rechtslage. Stand: September 2026.
